No mundo do direito imobiliário, é comum se deparar com expressões como ‘incorporação imobiliária’, ‘patrimônio de afetação’, e tantos outros termos técnicos.

Então, antes de adentrar no tema deste artigo, é importante esclarecer o que é uma incorporação imobiliária e o patrimônio de afetação, para então, compreender as vantagens e os limites desses institutos.

A incorporação imobiliária trata-se de um conjunto de atividades exercidas por empresários que tem como atividade a construção e comercialização de edificações ou conjunto de edificações compostos por unidades autônomas (apartamentos, por exemplo), que, em seu conjunto, formam um condomínio.

Ou seja, esse nome é dado aos empreendimentos imobiliários que envolvam a construção de duas ou mais unidades que façam parte um condomínio.

O patrimônio de afetação, por sua vez, é a possibilidade de, no âmbito da Incorporação Imobiliária, realizar a separação dos bens da incorporadora, dos bens, direitos creditórios, obrigações e encargos do empreendimento incorporado. Com a separação, os bens vinculados à incorporação, passam a funcionar como uma espécie de garantia financeira para a conclusão daquele empreendimento, na medida em que eles não podem mais ter outra destinação, ficando, portanto, vinculados à conclusão do empreendimento. O patrimônio referente à obra é individualizado e protegido de dívidas de outras obras ou da própria incorporadora e o valor recebido com as vendas só é depositado em conta específica e só poderá ser utilizado na obra, até que o incorporador disponha de todo o valor necessário para conclusão.

O patrimônio de afetação foi criado em 2004, após ser decretada a falência da Encol, em 1999. A construtora deixou mais de 42 mil famílias e 23 mil funcionários prejudicados, pois não conseguiu entregar todas as obras prometidas, pois à época, acumulou dívidas em cerca de 2,5 bilhões de reais.

A maioria dos credores não receberam seu dinheiro, tampouco a unidade adquirida. A repercussão do caso foi gigantesca, e gerou descrédito para todo o setor imobiliário.

Assim, o patrimônio de afetação veio como medida de segurança aos adquirentes de unidades imobiliárias, porquanto impede que o incorporador utilize os valores arrecadados com aquele empreendimento específico, para fins diversos ao da conclusão e entrega da obra.

Em contrapartida, foram concedidos benefícios aos empreendedores imobiliários, dentre os quais:

1. Regime especial de tributação (RET), consistente na redução dos impostos federais de 6,73% para 4%, no regime do lucro presumido;

2. Possibilita a retenção de 50% do valor pago pelo adquirente nos casos de distrato ou inadimplemento do adquirente, já abatido o valor da comissão de corretagem paga. Para as incorporações que não possuem patrimônio de afetação, essa porcentagem é de no máximo 25%.

3. Condições de financiamento da obra mais favoráveis, pois para o banco o patrimônio de afetação representa maior segurança;

4. Vantagem comercial perante o consumidor, ao demonstrar maior confiabilidade na aquisição de unidade imobiliária em que o patrimônio foi afetado.

Uma dúvida muito comum entre os incorporadores, é o momento em que o RET é cessado. A resposta para essa indagação é: com a venda da última unidade imobiliária. Ou seja, mesmo após a conclusão da obra, e mesmo que o registro de imóveis exija termo de cancelamento do patrimônio de afetação para as unidades ainda não vendidas no momento em que o habite-se é concedido, o incorporador continua a ter direito de tributar a venda das unidades pelo RET.

Para aderir ao patrimônio de afetação, basta que o incorporador assine termo de opção o leve até o registro de imóveis. Este termo é irrevogável e irretratável, e pode ser apresentado junto com a incorporação, ou a qualquer momento durante a realização do empreendimento incorporado.

No entanto, o empreendedor deve ficar atento às limitações impostas ao aderir pelo patrimônio de afetação.

É importante se atentar que os recursos financeiros arrecadados com a venda das unidades imobiliárias deverão ser utilizados para pagamento ou reembolso das despesas inerentes àquela incorporação.

Outro ponto de atenção, é que o reembolso do preço de aquisição do terreno somente poderá ser feito quando da alienação das unidades autônomas, na proporção das respectivas frações ideais, considerando-se tão-somente os valores efetivamente recebidos pela alienação. Ou seja, o valor recebido por cada unidade vendida poderá ser reembolsado ao incorporador, no entanto, esse reembolso será proporcional à fração ideal do terreno a que corresponde a unidade vendida. Além disso, somente será reembolsado o valor efetivamente recebido. Então, para os casos de venda a prazo, somente será calculado o valor da entrada.

Para finalizar, é importante ressaltar que os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra, considerando-se os valores a receber até sua conclusão e, bem assim, os recursos necessários à quitação de financiamento para a construção, se houver, poderão ser utilizados para outras finalidades pelo incorporador.

Uma situação indesejada para qualquer empresário, é a decretação de falência da sua empresa. No caso das incorporadoras que possuem incorporações com patrimônio de afetação, vale ressaltar que não integram a massa concursal o terreno, as acessões e demais bens, direitos creditórios, obrigações e encargos objeto da incorporação, ou seja, a incorporação não responderá pelas dívidas não vinculadas àquela obra.

No entanto, deverá ser dada uma finalidade à incorporação. Em uma das possibilidades, os adquirentes deliberarão sobre os termos da continuação da obra ou da liquidação do patrimônio de afetação (contratar outra construtora ou liquidar o patrimônio, colocando à venda o empreendimento). Além disso, as unidades não vendidas pela construtora deverão ser leiloadas, não sendo permitido à construtora/incorporadora ficar como proprietária das unidades.

O sucesso dos empreendimentos imobiliários depende de uma boa gestão, pautada na transparência da incorporadora para com seus credores e consumidores finais. O patrimônio de afetação garante ao incorporador confiabilidade no negócio, além de redução significativa na carga tributária.

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-Artigo publicado pela sócia Carla Giacomini