A transição entre o período de construção e a efetiva entrega dos imóveis um momento muito importante e que pode gerar algumas dúvidas aos empreendedores do ramo imobiliário.

Para que o momento que a incorporação passa de fato a ser um condomínio, existem alguns procedimentos importantes que devem ser observados, principalmente no tocante à instalação do condomínio.

Por ser um processo burocrático, é ideal que seja realizado por assessoria jurídica especializada, que atuará conjuntamente com o incorporador.

Muitos incorporadores deixam o estudo e instalação do condomínio para o final do empreendimento, no entanto, ele pode ser realizado muito antes, já possibilitando a previsão de um orçamento inicial do valor do condomínio, agregando valor para a venda das unidades junto às imobiliárias, já que os futuros moradores já terão uma maior noção do valor que terão que dispender ao adentrar em sua nova moradia.

A minuta de convenção é um dos itens obrigatórios para que o incorporador faça o registro do empreendimento junto ao registro de imóveis, e, com as alterações trazidas pela lei n. 14.382/22, ela poderá ser convertida em convenção antes da entrega do empreendimento.

Além disso, os tribunais vêm aceitando a minuta como instrumento para constituir o condomínio, possibilitando a abertura de um novo CNPJ, que será por onde a estrutura condominial exercerá todas as suas atividades de manutenção e melhorias.

No entanto, a título de exemplo, a Receita Federal, para abertura de CNPJ, entende ser necessária a aprovação da convenção por 2/3 dos condôminos, gerando controvérsias e muitas dúvidas quanto ao procedimento correto a ser seguindo. Tendo em vista que é uma alteração recente, será necessário analisar a prática adotada para se ter um panorama mais factível sobre este tema.

Finalizada a obra da incorporação, temos a assembleia de implantação de condomínio, momento em que serão passadas as orientações aos novos condôminos e serão elucidadas todas as dúvidas. Aqui é importante lembrar da importância de se ter um manual do síndico, como ele deve proceder em relação ao condomínio pelo qual é responsável. Juntamente com o manual do síndico, há também a importância de o construtor/incorporador estabelecer, já na entrega das unidades, o manual do proprietário, que consiste, de forma sintetizada, em descrever as ações necessárias para manutenção do prédio, como devem ser executadas eventuais obras de reforma ou projetos arquitetônicos.

Toda essa burocracia serve como proteção ao construtor/incorporador, pois dá base para que não seja considerado o responsável por futuros problemas daquele empreendimento, e que tenham ocorrido fora do prazo de garantia ou em desacordo com as instruções de uso.

Quanto ao síndico, ao se constituir a convenção de condomínio, é possível ao construtor/incorporador indicar pessoa de confiança para atuar no condomínio nos primeiros anos de gestão, deixando claro aos condôminos essa condição.

A indicação de síndico pelo construtor/incorporador deve ser feito com cuidado, e se feita de forma séria e profissional, só tem a agregar ao empreendimento, ao passo que as chances de que este síndico zele pelo condomínio e entenda a importância de uma boa administração, são maiores.

Para segurança dos condôminos, é possível instituir o Conselho fiscal, o qual tem a função de fiscalização das contas, transparência da gestão do síndico, dentre outros atos inerentes ao condomínio. Podem existir outros conselhos, conforme o tamanho do condomínio e necessidades dos condôminos.

A assembleia de condomínio não é sinônimo de entrega das chaves, que somente será realizada se o condômino estiver em dia com suas obrigações, além de ser necessária a vistoria das unidades e do condomínio antes que seus moradores passem a residir no local.

O síndico, a assessoria jurídica e o conselho fiscal podem e devem trabalhar em conjunto, garantindo a melhor condução em relação ao condomínio.

Nos condomínios com grande número de unidades imobiliárias, é aconselhável ainda a contratação de uma auditoria externa, para garantir a preservação do condomínio como um todo.

-Artigo publicado pela sócia Carla Giacomini