Ao vender um imóvel, é muito provável que haja um saldo positivo entre a venda e o valor pago ao tempo em que ele foi adquirido, ou seja, o valor da venda é maior que o da aquisição, gerando assim, o lucro imobiliário ou ganho de capital. Sobre esse saldo positivo, recai imposto sobre a renda obtida, e o contribuinte deve pagar ao fisco um percentual sobre seus ganhos.
O imposto de renda sobre ganho de capital não é a mesma coisa do imposto de renda que estamos habituados a declarar todos os anos.
Ele incide uma única vez, e é pago por meio da guia DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do valor.
É importante ressaltar que essa declaração não pode ser feita no ano seguinte, como é feita a declaração de imposto anual. Na declaração anual, as informações do ganho de capital somente serão importadas, não acarretando nova incidência do imposto sobre esse ganho. O atraso nas declarações pode acarretar o pagamento de multa e juros, além de outras penalidades impostas pela Receita Federal.
Sobre o valor que deve ser declarado, ele será a diferença entre o custo de aquisição, consistente no valor da compra declarado no imposto de renda e o valor da alienação constante da escritura pública ou instrumento particular de venda.
Ou seja, se um imóvel foi adquirido em 2015 pelo valor de R$ 500.000,00 (valor declarado no imposto de renda) e, em 2023, foi vendido pelo valor de R$ 800.000,00 (valor da escritura pública ou instrumento particular de venda), o ganho de capital a ser declarado é de R$ 300.000,00, até o último dia do mês subsequente à venda, e sua alíquota será de 15%, cabendo ao contribuinte realizar o pagamento de R$ 45.000,00.
A alíquota sobre o ganho de capital é progressiva, podendo variar entre 15% e 22,5%, a depender do ganho de capital obtido pelo contribuinte.
Uma possibilidade de reduzir o valor de ganho de capital a ser declarado, é a inclusão de custos com o bem, como construção, ampliação, reforma, reparos, obras públicas necessárias, pagamento de corretagem, ITBI e/ou laudêmio, devidamente comprovados com documentos e discriminados na declaração de imposto de renda.
Assim, retomando o exemplo anterior, o contribuinte que adquiriu imóvel pelo valor de R$ 500.000,00 e o vendeu por R$ 800.000,00, pode ter seu ganho de capital reduzido se comprovar gastos necessários para manutenção/melhoria do bem, reduzindo também, o valor de imposto a ser pago à receita federal.
Por fim, mas não menos importante, nossa legislação prevê alguns casos em que o ganho de capital ou lucro imobiliário não será devido pelo contribuinte, quais sejam: a) Nos casos de venda de imóvel único, por valor igual ou inferior a R$ 440.000,00, desde que não tenha realizado a venda de nenhum outro imóvel nos últimos cinco anos e; b) Aquisição de novo imóvel em valor igual ao valor do imóvel vendido. Aqui, os bens devem ter natureza residencial e a nova aquisição deve ser feita dentro do prazo de 180 dias. Se o novo imóvel tiver valor menor do imóvel vendido, a diferença sofrerá tributação e; c) Imóvel adquirido até o ano de 1969, não importando em qual ano ocorreu a venda, será isento. Há também desconto progressivo no imposto de 5% a cada ano, para os imóveis adquiridos entre os anos de 1970 e 1988. Ou seja, o desconto do imposto é de 100% na venda de imóvel comprado no ano de 1969, até chegar ao desconto de 5% sobre o valor devido à receita federal se o imóvel foi adquirido em 1988.
Ainda que o contribuinte se enquadre em uma das hipóteses de isenção do imposto, é importe realizar a declaração de lucro isento na declaração anual de imposto de renda. Essa declaração não produz efeitos nos cálculos tributários e possui finalidade informativa para a Receita Federal.
-Artigo publicado pela sócia Carla Giacomini
