Em regra, os negócios jurídicos envolvendo bens imóveis incorporados, não são passíveis de desistência ou arrependimento. No entanto, com as alterações da Lei 13.786/2018, foram incluídos no texto da Lei 4.591/64 (lei das incorporações imobiliárias), as hipóteses em que o contrato poderá ser desfeito, e são elas:
Distrato, quando as partes entram em acordo quanto à extinção do negócio jurídico e;
Resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, não se limitando apenas ao inadimplemento pecuniário.
Em ambos os casos, serão deduzidos os valores pagos a título de corretagem (valor integral) e pena convencional, limitada a 25% da quantia paga pelo adquirente. Havendo patrimônio de afetação, a pena pode chegar a 50%.
Os prazos de devolução dos valores pagos pelo adquirente são:
180 dias após o desfazimento do contrato, se não houver patrimônio de afetação;
90 dias após o habite-se se houver patrimônio de afetação
30 dias após a formalização de revenda da unidade pela incorporadora
A lei traz ainda outros valores que poderão ser retidos do adquirente, caso a unidade imobiliária lhe tenha sido disponibilizada.
Não podemos deixar de mencionar que o adquirente que der causa ao desfazimento do negócio, não precisará realizar o pagamento da pena convencional se encontrar comprador substituto, desde que haja anuência do incorporador e o novo comprador tenha capacidade financeira para assumir o negócio.
Há um ponto muito importante a ser observado pelos incorporadores quanto à possibilidade de arrependimento por parte do adquirente: quando o contrato for fechado em estandes de venda ou fora da sede da incorporadora, o consumidor terá o direito de se arrepender dentro do prazo de 7 dias a contar da data da celebração do negócio. Aqui, o legislador se utilizou de prática amplamente conhecida na legislação consumerista, que aplica o direito de arrependimento para as compras efetuadas fora do estabelecimento comercial.
A legislação buscou amenizar os embates judiciais entre incorporadores e consumidores, deixando claras as regras do jogo e reduzindo a insegurança jurídica para os dois lados.
Porém, ao incorporador cabem boas práticas a fim de minimizar ainda mais as chances de judicialização das vendas de suas unidades imobiliárias, que por vezes podem representar a ruína da empresa.
Uma delas é estar aberto à negociação com o consumidor, e, em últimos casos, formalizar sua não oposição à rescisão do contrato já na esfera administrativa, munindo-se de provas de que agiu de acordo com a lei, como matéria de defesa em eventual ação judicial.
Como já frisamos em outros artigos no nosso blog, um contrato bem redigido pode ser a chave do sucesso de um empreendimento, adequando legislação e práticas comerciais ao desejo do empreendedor em lançar um produto ou serviço no mercado.
O contrato é instrumento para concretizar bons negócios e trazer segurança quanto aos riscos tomados, prevendo o maior número de consequências desse negócio e como resolvê-las fora dos tribunais.
-Artigo publicado pela sócia Carla Giacomini
