Dentro das inovações trazidas, temos a criação de um novo procedimento extrajudicial: a adjudicação compulsória, antes somente permitida pela via judicial (Art. 1.417 e 1.418 do Código Civil)

O procedimento da adjudicação compulsória extrajudicial está definido pelo artigo 216-B da Lei 6.015/73, de registros públicos, e assim dispõe:

Art. 216-B. Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.

§ 1º São legitimados a requerer a adjudicação o promitente comprador ou qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários, ou seus sucessores, bem como o promitente vendedor, representados por advogado, e o pedido deverá ser instruído com os seguintes documentos:

I - instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso;

II - prova do inadimplemento, caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 (quinze) dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos;

III - ata notarial lavrada por tabelião de notas da qual constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato de promessa, a prova do pagamento do respectivo preço e da caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título de propriedade;

IV - certidões dos distribuidores forenses da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação;

V - comprovante de pagamento do respectivo Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI);

VI - procuração com poderes específicos.

§ 2º O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.

§ 3º À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.

A primeira vista, o procedimento teria uma maior viabilidade para o promitente comprador, que, interessado em consolidar a propriedade do imóvel em seu nome, não consegue fazê-la diretamente com o promitente vendedor, seja por qual motivo for.

No entanto, ao incorporador imobiliário, ora promitente vendedor, o instituto pode ser uma ótima alternativa para a boa saúde dos negócios.

A incorporação imobiliária nada mais é do que a venda de imóveis na planta, falando de forma bem simplificada.

O interesse do incorporador ao lançar uma nova incorporação imobiliária, é que todas as unidades disponíveis, sejam vendidas, e a propriedade transferida ao promitente comprador.

Porém, não são raras as vezes em que o negócio jurídico firmado por instrumento de compromisso de compra e venda não é levado a registro junto ao registro imobiliário, seja pelo custo do procedimento, que envolve o pagamento de emolumentos e ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), seja pela ausência de conhecimento pelo promitente comprador acerca da necessidade de formalização deste contrato perante o registro de imóveis, a fim de torná-lo o legítimo proprietário do bem.

Em casos como esses, não é interessante para o promissário vendedor permanecer como proprietário deste imóvel perante o registro de imóveis, porquanto pode vir a ser responsabilizado civil e fiscalmente pelo bem.

Considerando que o empreendedor imobiliário deve estar com certidões fiscais e cíveis sem pendencias, por certo que a não transferência da propriedade pode acarretar em consequências como, por exemplo, inscrição na dívida ativa por não pagamento de IPTU pelo real proprietário do bem.

Antes do advento da Lei n. 14.382/2022, a adjudicação compulsória somente era possível pela via judicial, tornando o procedimento moroso, pois deveria seguir o rito do processo de conhecimento (petição inicial citação, contestação, produção de provas e sentença), sendo que neste caminho, há grandes chances de recursos direcionados ao Tribunal de Justiça do Estado e também aos tribunais superiores, tornando a resposta definitiva pelo judiciário ainda mais morosa.

Com a adjudicação compulsória pela via extrajudicial, é necessário que o interessado em transmitir a propriedade do imóvel objeto do compromisso de compra e venda esteja munido com os documentos elencados nos incisos I a VI do artigo 216-B da Lei 6.015/73.

Dentre eles, está o comprovante de pagamento do ITBI.

Ainda que não seja responsabilidade do promitente vendedor o pagamento do tributo, ele é necessário para que o procedimento extrajudicial seja concluído com sucesso.

Neste momento, você se pergunta: qual a vantagem, então, de o vendedor ingressar com esse procedimento pela via extrajudicial?

O grande pulo do gato está, para além de ser mais ágil do que o procedimento judicial, em isentar o promitente vendedor das responsabilidades cíveis e fiscais do imóvel objeto da adjudicação.

No mais, o ingresso de ação judicial para reembolso dos valores despendidos com o procedimento extrajudicial (emolumentos e impostos) é plenamente possível, restando ao promitente vendedor a segurança de que poderá dar continuidade em novos empreendimentos sem se preocupar com imóveis não transferidos por desídia dos promitentes compradores.

As inovações legislativas sempre são importantes e auxiliam no desenvolvimento das atividades empresariais, no entanto, é importante lembrar que um contrato bem redigido é a chave para que seu empreendimento não enfrente impasses que possam causar o travamento da atividade econômica. Um exemplo disso, é a previsão contratual que eventuais gastos despendidos pelo promitente vendedor para a transferência forçada do imóvel serão passíveis de ressarcimento na via judicial.

Existem muitas outras formas do empreendedor imobiliário se proteger dos infortúnios ocasionados pelo exercício da atividade, e um advogado especializado poderá ser de grande valia para a ascensão do negócio.

Artigo publicado pela Dra. Carla Giacomini

∙ Advogada inscrita à OAB/PR 95.586 ∙ Bacharela em Direito | PUC/PR ∙ Especialista em Direito Empresarial e Agronegócio ∙ Especialista em Direito Imobiliário